Версия для печати

Защита прав потребителей в сфере недвижимости Рубрика: Защита прав потребителей На вопросы отвечает Низовцев Виктор Петрович, Начальник отдела защиты прав потребителей администрации города Иркутска.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Светлана 16.12.2011
Добрый день Виктор Петрович. Прошу разъяснить следующую ситуацию. Есть зарегистрированный в ФРС договор участия долевого строительства. В декабре 2009 года, когда дом НЕ БЫЛ ВВЕДЕН В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, застройщик предложил подписать предварительный акт приеме-передачи (для проведения самостоятельного ремонта). Данный акт был подписан. В МАРТЕ
2011г дом был ВВЕДЕН В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, но застройщик не сообщил об его вводе и возможности подписания акта приема-передачи для оформления квартиры в собственность. Сегодня мне вручено уведомление о вводе дома в эксплуатацию датированное мартом текущего года. На уведомлении стоит дата получения декабрь текущего года. Вместе с уведомлением мне предлагается подписать акт приема-передачи датированный апрелем 2011г. Причем в акт включены пункты о том что я подтверждаю, что меня уведомляли в марте о сдачи дома, и что я не имею претензий по срокам передачи объекта долевого строительства.
Как правильно поступить в сложившейся ситуации.
Спасибо.

Из Вашего вопроса не ясно когда в соответствии с договором объект долевого строительства должен быть передан дольщику. Практика сдачи дома в эксплуатацию задним числом известна, возможно это как раз Ваш случай.
Если Вы подписываете данный акт и, соответственно, соглашаетесь с отсутствием претензий по срокам передачи объекта, Вы в последующем не вправе требовать выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств со стороны застройщика по договору. Более правильно, на наш взгляд, подписать акт с пометкой о наличии просрочки и сразу предъявить застройщику требование о выплате законной неустойки в добровольном порядке. Далее в суд, где необходимо предъявлять доказательства факта просрочки, а ответчику надо будет доказывать соблюдение требований п. 4 ст. 8 закона 214-ФЗ (об уведомлении дольщика о завершении строительства и готовности объекта, направленное почтой заказным письмом с уведомлением о вручении, либо лично под расписку).

Тамара Вильгельмовна, дольщица блок-секции 3. 14.12.2011
Мы, участники долевого строительства ЖК в г. Иркутске численностью более 100 человек, обращаемся к Вам с просьбой защитить наши интересы. В историческом центре города Иркутска застройщиком ЗАО «ЖСК «Инвест» (далее – Застройщик) с 2009 года строится жилой комплекс «Амурские ворота». Застройщиком были заключены договоры долевого участия в строительстве со сроком сдачи объекта в эксплуатацию до 4 квартала 2010 г. Однако в указанный срок, как и на сегодняшний день, дома не сданы и не достроены. Обязательства дольщиков перед Застройщиком погашены, частично выплаты по договорам произведены жилищными сертификатами (3 ветерана ВОВ, инвалид). Один из ветеранов, Глушков Г. И., скончался, не дождавшись полагающейся ему квартиры. В октябре 2010 г. Застройщиком было подано заявление о признании его несостоятельным, инициирована процедура банкротства. Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.04.2011 г. по делу № А19-19212-1073 в отношении Застройщика ЗАО «ЖСК «Инвест» (ИНН: 3808062885, ОГРН: 1023801018691) введена процедура наблюдения, а потом конкурсного производства. Нами уже поданы обращения в Администрацию г. Иркутска, Уполномоченному по правам человека в Ирк.обл., проведен санкционированный пикет. Просим Вас сделать все возможное, чтобы мы смогли обрести своё законное жильё. Мы очень надеемся, что не будем оставлены наедине с нашей проблемой, и с Вашей помощью ситуация будет разрешена. С уважением, участники долевого строительства ЖК «Амурские ворота»
(это копия письма и телефонограммы Путину. Скорпирована для Вас с форума дольщиков Амурских ворот)

Защита имущественных прав по законодательству РФ осуществляется судом. В суд, насколько я вижу из Вашего вопроса Вы не обращались. Правовая помощь для обращения в суд оказывается службой стройнадзора, там разработаны образцы исков о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Что же касается обращения к властям, то поддержка пострадавших участников долевого строительства должна быть оказана в рамках ст.ст. 7-9 Закона Иркутской области от 19.10.2011г. № 91-оз "Об отдельных мерах по защите прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства...".

Олеся 13.12.2011
Здравствуйте ! Нам посчитали площадь балконов без понижающих коэфициентов. Получилась переплата 200 тыс.руб. ФСК " Новый горд " не хочет возвращать. И еще плдощадь квартиры уменьшилась а площадь балкона выросла. Но себестоимость 1 кв.м. квартиры и балконо отличается в двадцать раз . Как добиться справедливости?

Если в соответствии с условиями договора в площадь объекта долевого строительства входит площадь балкона без понижающего коэффициента и общая площадь соответствует договору, добиться перерасчета цены, как правило, не удается. Теоретически можно в судебном порядке пытаться изменить договор в этой части на основании п. 2 ст. 428 ГК РФ (признать условие договора недействительным как явным образом обременяющее присоединившуюся сторону договора), однако судебной практики по применению данной статьи практически нет. Суд в аналогичных случаях ссылается на свободу договора.

Светлана 13.12.2011
Здравствуйте! Надеемся на вашу помощь. Идет давление на суд ФСК "Новый город", !8\03 2011 г мы дольщики подписали акт (строительный) по замечаниям в квартире. Акт приемо-передачи мы НЕ ПОДПИСЫВАЛИ. По замерам МУП БТИ (25\03 2011г. и конрольным замерам 29\09 2011г.) а также замерам " Федерального БТИ тоже дважды (31\08 2011г и контрольным замерам 29\09 2011г) и замерам БТИ "ОЦТИ" 29\09 2011г обнаружено,что застройщик уменьшил площадь квартиры на 2.23 кв.м.
Полгода шла переписка между дольщиками и "Новым городом"- деньги возвращать не хотят, обратились в суд через службу "Надзора по строительству" руководитель Воронов. Будет седьмое заседание суда.
До подписания акта приемо-передачи застройщик требует компенсационную оплату за техническое обслуживание дома в кассу ОАО ФСК "Новый город"
Идет судебное разбирательство, идет затягивание процесса ( то мы доказываем,что такое оградаи почему она не включается в площадь балкона; то решаем если написано: " стены - бетонные , кирпичные -оштукатурены " ОНИ (стены) должны быть оштукатурены и те и другие, или только кирпичные,или только бетонные?
Еще передали квартиру задним числом ОДНОСТОРОННЕ от28\02-2011г . Как быть?

Отказ от подписания акта приемо-передачи - это не лучший вариант, так как закон в этом случае дает право передать квартиру в одностороннем порядке. Более правильно подписывать акт с замечаниями, с претензиями по качеству, по срокам.
Поскольку идет судебное разбирательство правоту той или иной стороны в процессе определит суд на основании имеющихся доказательств. Таковыми по общему правилу являются письменные документы, объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, аудио- и видеоматериалы, заключения экспертов.

Кузнецов Олег Владимирович 12.12.2011
Уважаемый Виктор Петрович! В дополнение к моему предыдущему вопросу, подскажите пожалуйста. Согласно закона Иркутской области от 19.10.2011 №91-03 " Об отдельных мерах по защите прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства...", вступившего в силу 06.11.2011 г. Какой исполнительный орган государственной власти Иркутской области формирует и ведет Реестр пострадавших участников долевого строительства? Как с ним связаться?

Таким уполномоченным органом является Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области. Служба находится по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, 36 (Дом кузнеца); тел. (3952) 70-33-50

Кузнецов Олег Владимирович 12.12.2011
Олег Владимирович 12.12.2011
Здравствуйте, Виктор Петрович. Я заключил договор участия в долевом строительстве с ЗАО "Стройтранс" объекта, находящегося на пересечении улиц Зверева и Депутатской. Срок ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2011 года. Застройщик выполнил монолит двух первых этажей и прекратил работы. ЗАО"Стройтранс" мотивирует отсутствием денег, хочет провести процедуру банкротства. Основная часть дольщиков, деньги по своим договорам, оплатили полностью.Я оплачивал по графику и оплатил только треть. После того, как прекратилась стройка, я заключил с застройщиком дополнительное соглашение о переносе выплаты оставшейся суммы на конец 2012 года. Теперь мои вопросы:
1. Мой договор участия в долевом строительстве тоже является предварительным?
2. Мне нужна эта квартира, и я хочу ни возврата выплаченных денег, а получения жилого помещения по договору. Как мне быть, к кому обратиться?
3. Есть мнение, что данный объект, после признания ЗАО "Стройтранс" банкротом, передадут другому застройщику. Это действительно возможно? Но тогда будет ли действителен мой договор участия в долевом строительстве? Кому мы нужны со своими долгами?
С уважением Олег Владимирович.

Уважаемый Олег Владимирович! Ответы на Ваши вопросы очевидны - в случае банкротства застройщика вряд ли удастся вернуть деньги. В лучшем случае при посредничестве областных и городских властей объект передадут другому лицу и в этом случае Ваш договор действителен.

Анна 09.12.2011
Здравствуйте Виктор!

Скажите меня интересует такой вопрос например я покупаю квартиру у застройщика в начале строительства , а стройка встала(заморозилась) деньги я могу забрать и на сколько это реально?

Спасибо!

Если строительство заморожено из-за отсутствия финансирования, деньги можно вернуть на основании решения суда при условии, что судебные приставы в рамках исполнительного производства сумеют найти какие либо активы банкрота. А это весьма проблематично.

Зульфия 07.12.2011
Подскажите,пожалуйста,как поступать в том случае если застройщик вовремя не сдает жилье,а за квартиру оплачено 100%.Стоит ли вызывать независимую комиссию,когда сдадут квартиру,и какая служба этим занимается?

Передача объекта долевого строительства должна сопровождаться оформлением акта приема-передачи. Такой акт готовит застройщик, подписывает дольщик. Отказываться от подписи - неправильно, необходимо подписывать акт с пометкой "просрочка" и обязательно указывать на явные недостатки или недоделки. Подписывать акт задним числом недопустимо. Отказ от подписания дает право застройщику оформить акт в одностороннем порядке. Акт - важный документ, с момента оформления такого акта возникает обязанность дольщика оплачивать коммунальные услуги. Никакой комиссий для передачи объекта не требуется.

марина 07.12.2011
Здравствуйте Виктор Петрович,у меня вопрос о продаже моей квартиры.
Смогу ли я продать свою двухкомнатную квартиру по ул. Шпачека имея на руках договор цессии?

Если я правильно понял вопрос речь идет не о продаже квартиры, а о переуступке права в рамках договора участия в долевом строительстве. При наличии договора цессии, в том случае когда имеет место уступка права от организации (например, от подрядчика, который берет у застройщика свою долю квартирами) применение закона РФ "О защите прав потребителей" под большим вопросом. Если от физического лица - никаких проблем в защите прав потребителя не должно быть.
Договор цессии не наделяет Вас правом собственности на объект долевого строительства. После регистрации права собственности в предусмотренном законом порядке станет возможным распоряжение имуществом, в том числе заключение сделки по отчуждению (договор купли-продажи).

Анна 06.12.2011
ПОЧЕМУ ЗАКРЫТА ИНФОРМАЦИЯ ОС ТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЯХ , НАРУШАЮЩИХ ПРАВА ДОЛЬЩИКОВ? Надзор по строительству имеет эти сводки по каждой строительной компании ,можно ли увидеть эти сведения?Конкретно,кто.сколько и за какой период?

Насколько мне известно, такую информацию дает на своем сайте иркутский стройнадзор. Обратитесь к ним.

Анна 06.12.2011
Проект о защите прав дольщиков принят в Иркутской области?

закон Иркутской области от 19.10.2011г. № 91-оз "Об отдельных мерах по защите прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства ..." вступил в силу 06.11.2011г. Опубликован в газете "Областная" 26.10.11.

Лидия 03.12.2011
Хотелось бы узнать, есть ли в Иркутске организация, которая контролирует деятельность строительных компаний и располагает информацией о них.Например, в городе есть дома, построенныебез разрешения на строительство или нарушена этажность,чтобы не обмануться при выборе новостройки Заранее спасибо.

Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области контролирует деятельность застройщиков в рамках закона 214-ФЗ "Об участи в долевом ...".

Анна 02.12.2011
Как остановить беспредел ,наглость и воровство ФСК "Новый город" ? При заключения договора уже на стадии проекта нас обманули на 2.5кв.м. Судебное разбирательство длится уже семь месяцев уже сделано по три выезда МУП БТИ, также три выезда Федерального БТИ по определению площади квартиры (их замеры совпадают все шесть раз) , но ФСК "Новый город" и его ОЦТИ не соглашается и рисует свои площади.

Для начала необходимо доказать свою правоту в суде

Наталья 02.12.2011
Здравствуйте! Ваша организация представляет интересы обманутых дольщиков в суде?И если представляет,то бесплатно?

Оказываем бесплатно правовую помощь по консультированию граждан по Закону РФ "О защите прав потребителей", в оформлении претензий в связи с недостатками выполненных работ, даем образцы исков для взыскания законной неустойки за просрочку выполнения работ.

Сергей Владимирович 29.11.2011
Здравствуйте, Виктор Петрович. Банк расторгает досрочно, в одностороннем порядке, ипотечный договор. Существенно нарушая "Закон о защите прав потребителей". Каким образом отдел о защите прав потребителей может помочь в суде защитить нарушенные права потребителя? Участвовать в судебном заседании в качестве третьего лица либо представить экспертное заключение или какие то другие варианты. Спасибо.

Банковское законодательство имеет приоритет по отношению к закону РФ "О защите прав потребителей". В ряде случаев банк вправе это делать. Отдел защиты прав потребителей может быть привлечен судом (по ходатайству истца - потребителя) для дачи заключения по делу в интересах потребителя в рамках ст. 47 ГПК РФ.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.